Vláda schválila balíček daňových opatření, od něhož si slibuje rozpohybování trhu s nemovitostmi a z dlouhodobého hlediska také zlepšení dostupnosti vlastního bydlení. Poslední známá podoba zachovává daňové odpočty i u nových hypoték až do konce roku 2021. Zároveň vláda prodloužila z pěti na deset let takzvaný časový test pro příjmy z prodeje nemovitých věcí neurčených k vlastnímu bydlení. Prodloužení časového testu bude platit pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021. Jak se na aktuální podobu opatření dívají hypoteční makléři, realitní makléři nebo daňoví poradci?
David Eim, místopředseda Gepard finance, vidí návrh jako pozitivní krok. Nejde ovšem za něj o žádnou revoluci. „Ta daň tady především už dávno neměla být. Je smutné, že její zrušení bylo až důsledkem toho, že se najednou všichni předhánějí, kdo co ještě dalšího odpustí a vyplatí,“ říká David Eim. „Je rozhodně pozitivní, že kupujícímu zůstane v peněžence o 4 procenta kupní ceny více peněz. Byt za 5 milionů korun znamená ušetření 200 tisíc korun. To jsou slušné peníze. Ale jakési nedostatky v tom cítím. Samozřejmě hlavně v oblasti daňových odečtů po roce 2021,“ dodává Eim.
„Z našich zkušeností patří odečet úroků z úvěru od základu daně k poměrně hojně využívaným nástrojům. Poplatníci, kteří si pořídí bydlení v rámci prvoprodeje, daň z nabytí i při stávající úpravě neplatí a nově přijdou o možnost odpočtu úroků z daňového základu, takže jsou navrhovanou změnou zákona poměrně významně znevýhodněni,“ říká Gabriela Ivanco, daňová poradkyně společnosti Mazars.
Pro praktické přiblížení dopadu návrhu modeluje David Eim čtyři základní situace. Primární cílovou skupinou jsou podle něj rodiny, respektive mladé páry, ať už bezdětné, nebo s dětmi. Dle jeho zkušeností tato cílová skupina nedisponuje velkou počáteční hotovostí. Pro příklad pak volíme koupi bytu za 5 milionů korun s hypotékou na 80 procent jeho hodnoty, tedy 4 miliony korun. Někteří by stávající legislativy platili daň, někteří ne. Někteří by měli odpočty, někteří ne. Daň z 5 milionů kupní ceny by byla 200 tisíc Kč. Úspora na úrocích z úvěru ve výši 4 miliony Kč by při sazbě 2,39 % p. a. za celou 30letou dobu splácení činila asi 241 tisíc Kč, za prvních pět let asi 67 tisíc Kč.
- První modelovou situací je koupě novostavby pro vlastní bydlení. V tomto případě by daň náš modelový pár neplatil tak jako tak. Neušetří tedy nic. Měli by odečet, ale nově nebudou mít nic. Tento krok je pro ně čistou ztrátou. Na konci první pětileté fixace na tom budou o 67 tisíc Kč hůře, než by byli nyní.
- Druhou modelovou situací je koupě novostavby jako investice, případně na pronájem. Ani v tomto případě by náš modelový pár daň neplatil. Odpočty by vzhledem k účelu využití nemovitosti neměli uplatňovat, takže se pro ně nic nemění.
- Třetí modelovou situací je koupě nemovitosti od majitele pro vlastní bydlení. V takovém případě by kupující zaplatili daň 200 tisíc korun. Měli by nárok na odečet, nově ho mít nebudou. Za předpokladu ceteris paribus by v horizontu 30 let na daních dostali zpět asi 240 tisíc Kč. Ale 240 tisíc Kč během 30 let, nebo 200 tisíc hned, to je jasná volba – 200 tisíc hned je mnohem lepší varianta. Ale pokud by si vzali pětiletou fixaci, je to naprosto reálná a časově „dohlédnutelná“ situace. Úspora na daních za těch 5 let by byla 67 tisíc Kč, a to nejsou malé peníze. O to přijdou. Na horizontu pěti let ušetřili 200 tisíc a přišli o 67 tisíc. Benefit je tedy 133 tisíc Kč
- Poslední modelovou situací je koupě od majitele jako investice, případně na pronájem. Kupující by platili daň 200 tisíc. Tu nyní ušetří. Odečty by nemohli uplatňovat, jejich zrušení se jich nedotkne. Okamžitá úspora je 200 tisíc korun.
„Z pohledu porovnání stavu ‚před‘ a ‚po‘ a po zvážení benefitů tak nejvíce profitují ti, kteří kupují starší byt jako investici. Okamžitě ušetří na dani, na odečtech o nic nepřišli. Pak je samozřejmě ještě možná i situace, kdy někdo platí v hotovosti. Pokud by daň platil, ušetří. Odečty ho nezajímají, protože nemá úvěr, takže není co uplatňovat. Ty, co by to v tomto ohledu potřebovali nejvíce, vláda zase až tolik nepodpořila,“ komentuje výsledek po zanalyzování čtyř modelových situací David Eim.
Znevýhodnění pocítí i další skupiny obyvatel. „Změnou legislativy si trochu pohorší lidé kupující družstevní podíl, který hodlají financovat úvěrem na pořízení družstevního bydlení, a nebo si chtějí vzít úvěr na rekonstrukci. Těm budou zrušeny odpočty, ale daň z nabytí logicky před tím platit nemuseli,“ připomíná Jan Boruta, jednatel společnosti FérMakléři.cz, která spolupracuje s více než 100 realitními makléři z velkých i malých realitních kanceláří napříč celou Českou republikou.
Také záměr rozhýbání realitního trhu se zdá být lichý. „Čtyři procenta z ceny trh nerozhýbou. Teď se to může zhoupnout, protože se poptávka asi pozastavila z důvodu vyčkávání na to, jak ty daně dopadnou. To se nyní uvolní, ale zásadnější vliv nečekám. Nemluvě o tom, že ve vztahu k novým bytům v developerských projektech je ta zpráva irelevantní a vlastně negativní, protože daně se neušetří a na odpočty už nebude nárok,“ připomíná Eim.
Realitní makléři se zamysleli i nad možným dopadem na ceny nemovitostí. „Byť by se dalo spekulovat, zda prodávající vzhledem ke zrušení daně nezkusí zvednout cenu nemovitosti, nepředpokládám, že by k tomu v aktuální situaci docházelo,“ uvádí Jan Boruta.
Balíček daňových opatření dále obsahuje také prodloužení lhůty pro osvobození příjmů fyzických osob z prodeje nemovitých věcí ze stávajících pěti na deset let. „Pokud budou tyto příjmy použity na obstarání bytové potřeby, osvobození by mělo být zachováno. Domníváme se, že výše uvedené prodloužení lhůty pro uplatnění osvobození může vést ke zvýšení ceny nemovitých věcí nebo k odložení prodejů o 10 let tak, aby bylo možné využít osvobození od daně z příjmů. Je tedy otázkou, zda přijetí navrhovaných opatření opravdu povede k ministerstvem avizovanému zlepšení dostupnosti vlastního bydlení a rozhýbání realitního trhu,“ doplňuje Gabriela Ivanco, daňová poradkyně společnosti Mazars.